Huurverhoging 2020

De jaarlijkse huurverhoging zal voor veel mensen weer een onaangename verrassing zijn geweest. Dit verhuurdersvriendelijke kabinet heeft besloten dat de huren dit jaar met maar liefst 5,1% omhoog mogen (bij een inflatie van 2,6% wordt huren dus nog duurder dan het al was). Voor mensen, die volgens Den Haag te goedkoop wonen, mag daar nog eens 1,5% bij: de totale huurverhoging komt voor die groep daarmee op 6,6%. Voor kamerhuurders en standplaatshuurders is de maximale huurverhoging 4,1%.

In dit artikel gaan we achtereenvolgens in op:

  • wanneer en hoe u bezwaar kunt maken tegen de huurverhoging
  • welke regels er gelden bij een vrije sectorhuur
  • wanneer u een inkomensafhankelijke huurverhoging krijgt.

Als u vragen hebt, kunt u altijd mailen met het huurteam ([email protected]).

 

Bezwaar maken tegen de huurverhoging

Bezwaar maken tegen de huurverhoging kan op een paar gronden:

  • u heeft een huurverhoging gekregen die meer is dan 5,1% (of 4,1% of 6,6%)
  • de huurverhoging is niet op de juiste manier aangezegd (minimaal twee maanden van tevoren, met vermelding van de oude (netto) huurprijs en de mogelijkheid om bezwaar te maken. Als de huur vanwege uw inkomen extra wordt verhoogd moet een verklaring van de belastingdienst worden meegestuurd (en die moet dan natuurlijk wel kloppen))
  • de huur komt door de huurverhoging boven de maximaal redelijke huurprijs
  • er is sprake van een all-in huur (behalve huur ook andere kosten in de huurprijs zoals gas, water en licht, zonder dat dat wordt gespecificeerd).

U tekent bezwaar aan door de verhuurder voor de ingangsdatum van de huurverhoging schriftelijk te laten weten dat u niet instemt met de huurverhoging en waarom. Gebruik hiervoor het formulier van de huurcommissie (Bezwaarschrift jaarlijkse huurverhoging voor zelfstandige woonruimte of Bezwaarschrift jaarlijkse huurverhoging voor onzelfstandige woonruimte). Als de verhuurder zijn voorstel niet wil wijzigen, blijf dan de oude huurprijs betalen. De verhuurder zal dan (binnen zes weken na ingangsdatum van de huurverhoging) naar de huurcommissie moeten stappen voor een uitspraak over de rechtmatigheid van de huurverhoging.

Huurverhoging weigeren vanwege slecht onderhoud is niet mogelijk. Hiervoor moet een aparte procedure worden gevolgd (huurverlaging wegens onderhoudsgebreken). Als de huurcommissie al een huurverlaging heeft vastgesteld en de verhuurder heeft nog geen actie ondernomen mag echter geen huurverhoging worden gevraagd.

 

Huurverhoging vrije sector

Huurt u een woning in de vrije sector (huizen met een huur boven de liberalisatiegrens) dan gelden er andere regels. Een verhuurder kan dan op twee manieren de huur verhogen. In de meeste gevallen staat in het huurcontract al aangegeven met hoeveel de huur jaarlijks kan worden verhoogd (doorgaans met de consumentenprijzenindex van het CBS (afgelopen jaar 2,6%) plus een extra percentage).  De verhuurder hoeft u dan alleen te melden dat de huur wordt verhoogd en met welk bedrag: er is geen sprake van een voorstel want de huurverhoging is al in het contract vastgelegd. Check het huurcontract om te controleren of de verhuurder zich aan het contract houdt. Teken bezwaar aan bij de verhuurder als dat niet het geval is.

Als in het contract niets is aangegeven over huurverhoging kan de verhuurder de huurder een nieuw huurcontract aanbieden (met een hogere huurprijs). Ga je als huurder niet akkoord dan kan de verhuurder de rechter te vragen de huurovereenkomst te ontbinden. Als de rechter de huurverhoging redelijk vindt, sta je in dat geval op straat.

Over vrijesectorwoningen doet de huurcommissie geen uitspraak. Als u een verschil van mening heeft met de verhuurder over de huurverhoging, zal de zaak aan de kantonrechter moeten worden voorgelegd. Betaal in dat geval de huurverhoging niet, zodat het initiatief voor de gang naar de rechter bij de verhuurder ligt. Als u in uw recht staat, zal de verhuurder dat niet snel doen.

Of een woning in de vrije sector valt is niet afhankelijk van het soort verhuurder maar enkel en alleen van de hoogte van de huurprijs. Een vrijesectorwoning heeft een huurprijs die boven de liberalisatiegrens ligt. Die liberalisatiegrens wordt in de regel jaarlijks aangepast. Om te bepalen of uw huis een vrije sectorhuur heeft moet u bepalen of de huur, in het jaar dat u het contract afsloot, boven de, op dat moment geldende, liberalisatiegrens lag. Via deze link kunt u checken of uw huis een vrijesectorwoning is of niet: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurverhoging/vraag-en-antwoord/woon-ik-in-een-sociale-huurwoning-of-niet.

 

Inkomensafhankelijke huurverhoging

Als het belastbaar jaarinkomen van uw huishouden over 2018 hoger was dan € 43.574 mag de verhuurder een extra huurverhoging van 1,5% vragen. Hiermee komt de huurverhoging op 6,6%. Als de verhuurder dat doet, moet hij wel een verklaring van de belastingdienst meesturen dat uw huishoudinkomen hoger was dan € 43.574. Het huishouden bestaat uit alle bewoners die op 1 juli 2020 op uw adres staan ingeschreven: de inkomens van alle leden van het huishouden (op 1 januari 2020 ouder dan 23 jaar) worden bij elkaar opgeteld.

Er zijn twee soorten huishoudens voor wie deze extra huurverhoging niet geldt, ook als hun gezamenlijk inkomen meer dan € 43.574 bedraagt:

  • huishoudens waarvan een of meer personen per 1 juli 2020 de AOW-gerechtigde leeftijd hebben bereikt
  • huishoudens van 4 of meer personen.

Check, als u een inkomensafhankelijke huurverhoging krijgt, goed wie er op 1 juli 2020 op uw adres zijn ingeschreven: het inkomen uit 2018 van een kind dat 23 jaar of ouder is en dat niet meer thuis woont maar, om wat voor reden dan ook, nog wel staat ingeschreven op uw adres, telt mee voor het huishoudinkomen als dat hoger is dan € 20.450. Zorg in dat geval dat het kind voor 1 juli 2020 is uitgeschreven. Ook kan het voorkomen dat er nog een vorige huurder op uw adres staat ingeschreven. Vraag in dat geval voor 1 juli 2020 een bewoningsonderzoek aan bij de gemeentelijke dienst Burgerzaken.

Als u voor 2018 aangifte heeft gedaan voor de inkomstenbelasting heeft u, als het goed is, al een definitieve belastingaanslag voor 2018 in zo’n mooie blauwe envelop thuisgestuurd gekregen. Als u geen aangifte heeft gedaan voor de inkomstenbelasting of u bent de brief met de definitieve aanslag kwijt, kunt u via de website van de belastingdienst (inloggen op ‘mijn belastingdienst’) controleren wat uw inkomen over 2018 was.